7A Auditoria de Empreendimentos é dirigida à implementação de empreendimentos voltados à construção civil, sejam eles centros comerciais, institucionais, lazer, condomínios horizontais ou verticais, indústrias e agronegócios. A contratação deste tipo de serviço oferece de imediato aos nossos clientes a transparente visão das atividades ocorridas no procedimento gerencial da construção civil, englobando as fases de concorrências, licitações, contratações, projetos e acompanhamento dinâmico das obras.

A auditoria de empreendimentos é uma atividade inovadora dentro do panorama atual nas empresas construtoras, e de antemão sujeita a diversas barreiras culturais que ainda a entendem como fator limitativo na condução de seus serviços.

Não obstante muitas empresas vêm de forma isolada empreendendo esforços com o intuito de se implantar procedimentos mínimos de qualidade, com acentuada evolução nos métodos de gestão até então existentes, entretanto isto vem sendo aplicado de forma isolada não atingindo a necessária conscientização de todos os agentes envolvidos.

Esforços governamentais também vêm sendo empreendidos no setor, destacando-se o QUALIAHAB, tentando trazer um processo normativo ao setor, porém ainda de divulgação restrita aos procedimentos de financiamento de empreendimentos imobiliários.

Frente à cultura existente e a inegável necessidade de evolução do setor fica disponibilizado ao mercado através dos procedimentos ditados pela auditoria de empreendimentos à metodologia que sem dúvida permitirá um grande avanço na qualidade dos empreendimentos imobiliários, permitindo detectar áreas de pouca transparência, pontos críticos e assim melhor espelhar um quadro de sintomas do empreendimento passíveis de correções de rota.

Não se pode imaginar que os empreendimentos sejam somente dirigidos por um grupo de pessoas com tarefas a executar, posto que esta fase está resumida ao gerenciamento, atividade distinta da auditoria, que por sua concepção, permite a independência de atuação dos profissionais altamente especializados em cada segmento do processo em desenvolvimento, fator imprescindível a ditar os reais parâmetros característicos aplicados na gestão de um empreendimento.

A auditoria de empreendimentos consiste na implementação de um procedimento destacado por técnicas de engenharia e arquitetura, visando avaliar os partidos gerenciais adotados, dentro dos princípios da independência profissional, compreendendo desde os estudos de viabilidade até os procedimentos de operação e manutenção do imóvel.

METODOLOGIA

Caracterização do escopo do empreendimento, denotando a ocorrência da estrutura mínima (1) constituída de:

  • Estudos e Programa:
  • Estudos de viabilidade do empreendimento
  • Programação
  • Escolha da Coordenação do projeto
  • Contratação de projetistas
  • Desenvolvimento do Projeto:
  • Estudos preliminares
  • Anteprojeto
  • Aprovação do projeto
  • Detalhamento do projeto
  • Contratação:
  • Edital de licitação
  • Concorrência
  • Preparação da Execução das Obras:
  • Planejamento da execução das obras
  • Coordenação da Execução:
  • Gestão técnica e administrativa
  • Gestão financeira
  • Uso, operação e manutenção:
  • Entrega da obra
  • Finalização do empreendimento
  • Utilização do prédio

Os procedimentos da auditoria, levados a efeito por uma equipe multidisciplinar integrada por arquitetos, engenheiros e auditores contábeis permitirão de imediato em todas as etapas acima discriminadas a detecção de:

Pontos críticos (PC): aqueles que exigem cuidados de controle particulares em vista do envolvimento de evidentes riscos – Perturbação dos trabalhos

Pontos de Paralisação (PP): aqueles que estão sujeitos à aprovação de um controlador externo, justificado pela gravidade do risco envolvido.

A intervenção contratual de um plano de auditoria sobre uma empresa responsável pela condução de um empreendimento implicará na verificação da presença das seguintes fases de atividades de um empreendimento, constituídas por:

  • Concepção do projeto
  • Detalhamento do projeto
  • Validação da documentação
  • Projetos para produção
  • Estudo das interfaces
  • Análise crítica do projeto
  • Controle da execução dos serviços
  • Recepção dos serviços
  • Entrega da obra

Também permitirá denotar a implantação de documentos mínimos de controle, tais como os que seguem:

  • Calendário de reuniões
  • Atas de reuniões
  • Revisões dos procedimentos de execução e especificações
  • Fichas de interfaces a serem tratadas
  • Listas de pontos de controle
  • Projetos para produção e projetos de canteiro de obras
  • Fichas de controle de prazos de entrega, difusão e validação de documentos e amostras.
  • Listas de serviços a serem finalizados antes da entrega das obras
  • Fichas de finalização de serviços
  • Cronogramas de desenvolvimento e validação dos projetos para produção
  • Cronogramas físicos das obras
  • Cronogramas para entrega das obras
  • Relatórios de recepção dos serviços
  • Relatórios de acompanhamento das obras
  • Relatórios finais de execução das obras

A implantação da verificação e crítica dos procedimentos operacionais permitirá um ganho de vantagem ao empreendedor, permitindo ao mesmo:

Promover atitudes de previsão antes da tomada de decisão, de maneira a antecipar as ações, constituindo um calendário mínimo, adotando a preparação prévia de todos os assuntos inter-relacionados à qualidade e segurança.

Determinar positivamente a condução dos serviços, pelo estabelecimento dos objetivos limites com todos os agentes envolvidos ao processo, implantando um sistema de informação e decisão, com estrita colaboração do autor do projeto, e desta forma permitir a mediação dos conflitos em emergência.

Políticas sensatas e respeitosas de controle, determinando de comum acordo e antecipadamente aos agentes, os pontos de controle, permitindo a implantação de soluções frente a imprevistos.

Auditoria no planejamento, verificando a existência e os resultados finais de:

  • Planejamento das análises de contrato, procedimentos e especificações.
  • Organização da convivência de agentes executores dentro do canteiro de obras
  • Planejamento de reuniões estratégicas dirigidas ao estudo das interfaces e detalhamento do projeto
  • Definições envolvendo o circuito de aprovação e difusão em nível de comunicação corporativa de todos os elementos documentais, assim como de amostras.
  • Organização das reuniões visando às devidas análises de projetos executivos, indicando até que nível o grupo atuante consegue coordenar efetivamente as alterações surgidas e garantir a antevisão dos conflitos.

Auditoria na gestão de qualidade, verificando:

  • Indicação dos pontos de controle
  • Planejamento do recebimento dos serviços
  • A presença efetiva do acompanhamento do controle de execução dos serviços
  • Métodos empregados para a entrega da obra
  • Itens de resserviços surgidos no desenvolvimento das obras e os motivos que levaram ao seu surgimento

Auditoria da gestão de segurança:

  • Política de segurança no ambiente ofensivo
  • Medidas preventivas implantadas pelos contratados e subcontratados, especialmente no que destaca a NR-1.
  • Elementos documentais que garantam ampla defesa em processos judiciais
  • Denotar se o coordenador de segurança atua em harmonia ao trinômio qualidade, custo, segurança, destacando a organização do canteiro de obras, o fornecimento e estoque dos materiais, além da co-organização das instalações provisórias do canteiro.

Auditoria sobre a gestão de custos e decisões:

  • Indicar a positividade das decisões técnicas e administrativas, principalmente na propositura de medidas corretivas nos casos envolvendo a não conformidade, tais como o não cumprimento de cláusulas contratuais.

Auditoria sobre o sistema de informação:

  • Aspectos comportamentais e organizacionais indicando a periodicidade das visitas ao canteiro de obras pelos agentes responsáveis, a colaboração por esses agentes na condução das reuniões de preparação da execução das obras, redação e distribuição das atas de reunião ocorridas.
  • Presença de documentos relativos a pedidos de compras, autorizações de serviços, contratos de empreitada ou sub-empreitada, bem como ordenamento gerencial dos mesmos e sua confrontação com as ordens de pagamento.

A auditoria também permitirá identificar eventuais desvios dentro da estrutura usual dos empreendimentos de incorporação, sumariamente descritos por:

  • Empresa incorporadora
  • Projetista de arquitetura
  • Empresa Construtora
  • Projetistas
  • Subempreiteiros
  • Equipe técnica de execução
  • Usuário final

Os procedimentos de auditoria, ressalvados casos muito especiais, expressamente tratados em contrato, não se responsabilizará pela metodologia executiva dos agentes projetistas e construtores, destacadamente frente a normas técnicas vigentes, cabendo ao auditor apontar estruturas processuais de conduta de serviços, seus eventuais elementos de descontinuidade administrativa ou gerencial.

A auditoria considerada a sua função pontual, em síntese participará sobre os seguintes elementos:

(1) ARMAND e RAFFESTIN – Fases e Atividades de um Empreendimento – 1.993

PRODUTOS A SEREM FORNECIDOS

Monitoramento do cronograma físico-financeiro do empreendimento através de visitas à obra, participação em reuniões com a empresa construtora e participação das reuniões com os investidores.

Auditoria do empreendimento a intervalos pré-definidos incluindo aspectos técnicos, contábeis, fiscais, trabalhistas e tributários.

Auditoria Administrativa e Financeira

Auditoria do empreendimento compreendendo os seguintes aspectos

  • Documentação tributária e trabalhista – realização de verificação sobre a existência dos diversos documentos exigidos pela legislação fiscal e trabalhista
  • Orçamento e despesas finais realizadas – análise das despesas em comparação com o orçamento
  • Mão de obra própria – verificação da existência física do funcionário e análise da documentação pertinente a cada um
  • Serviços terceirizados – análise de aspectos trabalhistas, acompanhamento das medições e verificação de abatimentos a serem efetuados.
  • Encargos fiscais e previdenciários – análise do controle e verificação da manutenção de guias de recolhimentos de tributos de responsabilidade do subempreiteiro
  • Compras de insumos – verificação da requisição e cotação de preço, controle de estoque, existência da necessidade no orçamento e planejamento da obra.
  • Configuração do plano de contas do empreendimento
  • Equipamentos próprios e de terceiros – verificação da existência física, contratos e cotações, medições de serviços ou insumos não previstos em contrato.

Acompanhamento e Auditoria Técnica

Acompanhamento e auditorias do empreendimento a intervalos pré-definidos abordando os seguintes aspectos:

  • Análise crítica dos projetos envolvidos – administrativos, ambientais e executivos.
  • Acompanhamento da etapa de coordenação dos projetos executivos, realizando a memória das decisões.
  • Implantação do cronograma
  • Recomendações de medidas preventivas com o intuito de minimizar os impactos advindos de possíveis medidas judiciais ou administrativas

Cronograma físico-financeiro da obra:

  • Contratações estratégicas de materiais e serviços – Aspectos críticos dos contratos
  • Acompanhamento do desempenho dos fornecedores em relação aos quesitos da qualidade (conformidade com as especificações, cumprimento de prazos e custos).
  • Controle e revisão de projetos modificativos
  • Cuidados para o recebimento e armazenamento de materiais
  • Controle tecnológico de materiais e serviços
  • Verificação da obediência às normas de higiene e segurança do trabalho
  • Verificação da inspeção e liberação de serviços ou etapas da obra
  • Análise relativa entre o proposto em projeto e aquilo realizado em obra
  • Existência de inspeção final da obra ou partes acabadas e elaboração do manual do usuário
  • Todos os serviços prestados resultam na elaboração de relatórios que contêm a descrição dos trabalhos realizados, contemplando objetivos, escopo e o resultado dos exames, análises, acompanhamento e auditoria efetuados.
  • Como resultado serão apresentadas críticas e sugestões dos itens analisados, por meio de demonstrativos, ilustrando os levantamentos e exames efetuados.

Exceções:

  • Itens não contemplados pelo plano de auditoria
  • Auditoria da sistematização de procedimentos internos do agente construtor
  • Pareceres e consultorias especializadas (fundações, estrutura, climatização) – porém disponibilizando indicações para tal.
  • Despesas relativas à reprografia, escaneamentos, vetorizações, plotagens, deslocamentos e alimentação do corpo técnico que deverão ser reembolsados pelo CONTRATANTE mediante a apresentação dos respectivos relatórios comprobatórios.

A equipe técnica terá a seguinte formação:

  • 01 engenheiro civil
  • 01 arquiteto
  • 01 auditor
  • 01 apontador de campo
  • 01 encarregado de campo

Responsabilidades do CONTRATANTE:

Disponibilização de toda a documentação mobiliária, técnica e processual efetiva , assim como contatos , telefones e apresentações junto às equipes técnicas atuantes, dispondo nos contratos dessas equipes a cláusula de auditoria.

Agendamento prévio das reuniões mensais entre CONTRATANTE e CONTRATADA

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